Как правильно купить дом с земельным участком

Жилой дом продается вместе с земельным наделом, на котором возведена постройка. Здания, расположенные на участке, также переходят в собственность покупателя. Перед проведением сделки купли-продажи требуется собрать перечень документов. 

Подводные камни при покупке дома с земельным участком

Перед подписанием соглашения о приобретении дома покупателю необходимо проанализировать предоставленные документы и осмотреть объект сделки. Продавцы не выдают полные сведения о недостатках недвижимости, им важно ее продать.

Чтобы избежать неприятностей после покупки жилья, нужно изучить ряд деталей:

  • состояние крыши и чердака;
  • состояние подвального помещения;
  • функциональность коммуникаций и инженерных сетей;
  • параллельность уровней пола и стен;
  • качество просушки и наличие огнезащитной обработки конструкций из дерева.
Подводные камни при покупке дома с земельным участком

СОВЕТ! Оптимальное время для осмотра недвижимости – март и апрель. На эти месяцы приходится период паводков, что позволяет обнаружить изъяны построек, допущенные в системе влагоизоляции.

Если обнаружена вода в подвале или сырые углы в доме, значит, фундамент здания пропускает влагу. Этот дефект приводит к размытию основы постройки за короткий период, что провоцирует обрушение жилища.

Фактические размеры земельного надела и информация об этом в кадастровом паспорте должны совпадать.

Выбор дома. Все «ЗА» и «ПРОТИВ»

Как правило, человек, решившийся стать собственником дома, уже взвесил все «за» и «против», оценил свои силы и возможности и смирился с необходимостью постоянного ухода и окучивания своего будущего недвижимого имущества. А также прилегающей к нему, имуществу, территории. Однако здесь и начинается самый главный и самый ответственный этап – выбор дома.

Итак, как выбирать. Допустим, вы уже определились с суммой, которую вы можете позволить себе потратить, с типом будущего жилья (дом в коттеджном поселке, дом в пригороде или, может быть, перестроенная дача). Допустим, вы даже представляете, каким именно должен быть дом и где именно вы хотели бы жить. Вот тут-то и надо держать ухо востро, выбирая из множества предложенных вариантов.

Итак, объектами вашего пристального внимания должны стать:

Состояние дома, его коммуникаций и участка.

  1. Документы и их соответствие законодательным нормам и правилам. Однако, как показывает практика, проверка всего перечисленного содержит множество подводных камней. Начнем, пожалуй, с самого простого – состояния дома и его коммуникаций.
  2. Техническое состояние дома, его коммуникаций и участка.

Можно, конечно, долго спорить, что лучше: хороший дом в плохом месте или плохой в хорошем. Ясно одно: все мы хотим получить за свои кровные качественное, надежное жилье. Вопрос – как?

«Купил, въехал и живешь без забот» — на это рассчитывает большинство потребителей, приобретающих первый дом в своей жизни. На практике их мечты почти никогда не сбываются. Дом «под ключ», даже ценой в 500 тыс. долларов, не гарантирует легкой жизни. Уже в первую зиму может отключиться электричество, а вслед за ним и газовый котел. Увы, даже в суперсовременном нововыстроенном и широко разрекламированном коттеджном поселке качество может хромать. Поскольку невысокий зачастую профессионализм строителей нередко сопровождается банальным воровством. «Экономят» на всем и подсчитать расход материала сложно. «Экономят» на марке бетона, утеплителе, кирпиче и на всем остальном. Масса застройщиков увеличивает свою прибыль в ущерб качеству. Сэкономить можно везде — на материалах, рабочей силе, сроках. И при этом пустить пыль в глаза красивым фасадом.

Посему приобретение загородного дома даже непосредственно у застройщика далеко не есть гарантия качества. Что уж говорить о качестве частной застройки по неизвестному проекту 30-летней давности.

В любом случае, согласитесь, было бы наивным полагать, что продавец сам покажет вам все изъяны. Его цель – дороже и быстрее. Поэтому здесь есть два пути.

Первый — вы самолично проверяете качество постройки. Второй – доверяете проверку специалистам.

Самостоятельная проверка состояния дома, его коммуникаций и участка.

Документы, необходимые для продажи квартиры в году – перечень

При помощи риелторов или самостоятельно Производится оценка недвижимости Привлекают профессионального оценщика или устанавливают свою цену, предварительно ознакомившись с аналогичными предложениями на рынке. Учитывают месторасположение дома, наличие инфраструктуры, экологические нюансы, состояние объекта и т.

д Стоит найти покупателя — Покупатель осматривает недвижимость И проводятся переговоры Составляется предварительное соглашение Оно не обязательно, но может предоставить дополнительные гарантии того, что стороны не сорвут сделку и не будут нарушать ранее установленных договоренностей Собираются все необходимые документы Для совершения сделки Оформляется основной договор В 3 экземплярах Готовится акт Приема-передачи дома Основные понятия Договор купли-продажи – основной документ, которым стороны достигают договоренности при проведении сделки.

Читайте также:  Как крепить пластиковые панели к стене: выбор клея и монтаж

советов, которые помогут быстро продать дом

За последние 10 лет образовалось cтолько риелторских агенств, что сосчитать их стало невозможно. В одной только Москве их больше 2-х тысяч! Даже профессиональный праздник появился по инициативе Московской гильдии — День риелтора, 19 декабря.

Допустим, вы по совету знакомых, либо рекламы в интернете, выбрали агентство, заключили с ним договор и стали ждать, когда вам приведут покупателя. Сколько продлится ваше ожидание? Месяц? Два? А, может полгода?

Напрасным будет искать в договоре сроки продажи — скорее всего они расплывчаты или составлены с большими юридическими оговорками. Конечно, можно расторгнуть договор из-за затянувшихся сроков, но как это сделать официально, если в договоре они не прописаны? Скорее всего — никак.

Совет 1 — не рассчитывайте продать дом через агентство недвижимости быстрее, чем при самостоятельной продаже. Люди охотнее покупают недвижимость напрямую у собственника.

Кроме того, существует блестящая юридическая уловка — «согласование стоимости продаваемого объекта». То есть стоимость вашего дома будут определять якобы независимый оценщик, который, скорее всего, по-совместительству будет сотрудником агенства. Такая оценочная стоимость будет явно ниже рыночной. К вопросу, как самостоятельно оценить дом перед продажей, мы еще вернемся.

Также, риелторы могут «левачить» — то есть кроме комиссии с продавца (1-5% от суммы сделки), агенства (особенно топовые) любят брать скрытую комиссия еще и с покупателя, увеличивая тем самым стоимость вашего объекта и, как следствие сроки.

И — последнее. Придя в агентство недвижимости, вы не знаете, кто будет работать по вашей сделке, а если и узнаете, то никто вам не скажет — опытный это специалист или стажер, который будет учиться искусству продаваж на вашем объекте. 

Совет 2 — продавать дом самостоятельно выгоднее, чем через агентство недвижимости. Как минимум на размер комиссий (50 тысяч рублей и более).

Порядок оформления земли и строений на ней (дома) в собственность

После подписания акта приема-передачи, покупатель может вступать в права на недвижимость и землю.

Для этого надо сдать документы в Росреестр, сотрудники которого проверят их, оценят юридическую состоятельность соглашения, проверят права продавца и внесут сведения в ЕГРП.

Только после этого может быть выдано свидетельство, в котором указано право собственности покупателя – нового владельца.

В некоторых ситуациях возможно прохождение упрощенной процедуры регистрации. Она возможна, если:

  • на участке находятся дачи или садовые домики;
  • недвижимость расположена на участках земли, предназначенных для подсобного хозяйства;
  • дома, изначально построенные на земле, выделенной для индивидуальной постройки.
Порядок оформления земли и строений на ней (дома) в собственность

Если дом или участок не состоят на кадастровом учете, свидетельство не выдается.

Перед подачей заявления в Росреестр необходимо получить кадастровые паспорта на землю и строение. Выдает этот документ БТИ после проверки и оценки земли и дома.

Важно помнить, что продавец должен иметь документы даже на недостроенный дом, то есть, постройка должна быть внесенной в реестр. Иначе у нового владельца могут возникнуть проблемы при совершении сделок с самостроем.

По окончании процедуры покупатель получает два отдельных документа – свидетельство права собственности на землю и такой же документ на дом.

На что обратить внимание при покупке частного дома

  1. Свидетельства о праве собственности: и на землю, и на дом.
  2. Разрешение на ввод дома, как здания, в эксплуатацию (если строение было возведено самим продавцом).
  3. Документы, послужившие основанием для наступления права собственности (завещание, договор купли-продажи, дарственную, договор приватизации или ренты, свидетельство о наследстве, прочие бумаги).
  4. Свидетельство о праве собственности и официальное разрешение на строительство (если особняк не достроен).
  5. Технический паспорт и план на земельный участок, а также на дом.
  6. Кадастровые паспорт и план — и на дом, и на землю.
  7. Выписка из ЕГРП (расширенная) об отсутствии/наличии обременений, арестов на интересующие объекты.
  8. Выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных по данному адресу.
  9. Нотариально заверенное согласие на реализацию имущества от всех совладельцев и от супруга (если имущество является совместно нажитым).
  10. Разрешение на реализацию от попечительского совета, когда владельцем (или совладельцем) дома и земли является несовершеннолетний, а также если по адресу прописаны несовершеннолетние дети продавца.

По доверенности

Привлечение постороннего лица, имеющего статус законного представителя одной из сторон, имеет свои нюансы.

Выданная нотариальная доверенность позволяет ему участвовать в процессе регистрации, при подготовке и подписании договора.

Все же рекомендуется провести личную встречу с собственником и настоять на его присутствии при подписании соглашения. Сбор документов и их подача вполне может пройти без него.

Читайте также:  Материал кровельный ТехноНИКОЛЬ Унифлекс (ЭКП) 10м2

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка по доверенности

Чтобы избежать мошенников, нужно проводить подписание договора в нотариальной конторе, что даст некоторые преимущества:

  • нотариус проверит соответствие всех пунктов контракта положениям нормативных актов;
  • будут изучены полномочия представителя, поскольку у него может быть на руках лишь разовая или специальная доверенность вместо генеральной;
  • обеспечивается присутствие собственника, чтобы проверить его дееспособность (если владелец не достиг совершеннолетия, его интересы защищают родители или опекуны);
  • перед заверением договора пройдут проверку предоставленные бумаги и удастся выявить явные несоответствия и подтасовки;
  • утрата оригинала, по независящим причинам, даст возможность подготовить равноценный дубликат.

Статья 454. Договор купли-продажи

Услуги нотариуса в среднем обходятся от 3000 до 20000, но не могут быть выше 100 тысяч рублей, так как приходится учитывать стоимость дачи с участком. В этом случае удается лучше понять сколько стоит оформление дачи при покупке.

Если личность представителя собственника вместе с оформленной доверенностью не вызывает опасений, то тогда его участие становится оправданным и законным.

Есть несколько правил, как подарить дачу сыну, которым нужно следовать.

Как проводится приватизация дачи, купленной по садовой книжке, — смотрите здесь.

Срочный выкуп дач | Предместье. Агентство недвижимости Москвы

Дача – загородный дом для городских жителей, как правило, используемый владельцами для сезонного проживания. В условиях финансового кризиса и снижения реальных доходов населения продажа дачи может стать настоящей головной болью.

Что же делать, если деньги нужны безотлагательно, а покупателей всё нет? Ответ прост: обращайтесь к профессионалам! Мы предоставляем услугу “срочный выкуп дач” на выгодных условиях и с гарантиями.

Сотрудничество с агентством “Предместье” — это Ваша уверенность в благополучном завершении сделки!

Позвоните сейчас и узнайте как быстро и на каких условиях можно продать дачу. Мы заинтересованы предложить Вам наилучшие условия и помочь максимально быстро продать дачу.

  • Территориальное расположение дачи. Чем дальше от города находится дача – тем ниже её стоимость.
  • Цена дачи будет выше, если она в хорошем состоянии, располагается по соседству с водными и лесными массивами, интегрирована в более-менее развитую транспортную или социальную инфраструктуру.
  • Наличие качественных построек сильно поднимает стоимость дачи. Каждый участок подобного типа должен быть оснащен хотя бы небольшим домиком, где можно отдохнуть от городской суеты, а также после трудов в саду или на огороде.
  • Коммуникации и другие условия для комфортного проживания также положительно влияют на скорость продажи. Дача с электричеством, водопроводом или газом ценится на порядок выше, чем дача без них.
  • Окружающая среда, наличие заброшенных участков или неадекватных соседей порой существенно снижает стоимость дачи.

Если вы не стремитесь срочно продать дачу, то вам может пригодиться:

Мы осуществляем быстрый выкуп любых объектов недвижимости: земля в Москве и в Подмосковье, а также дачи, дома, коттеджи, квартиры и нежилые помещения.

Если денежный вопрос стоит остро, вы сможете получить аванс уже в день обращения. Множество клиентов, которые заказывали срочный выкуп дачи в нашем агентстве, остались довольны результатами.

Мы оцениваем объективно и предлагаем честную цену!

Преимущества срочного выкупа в “Предместье”

  • Бесплатная оценка объекта профессионалами. В нашем штате состоят сертифицированные специалисты по оценке недвижимости. Они всегда готовы оперативно выехать на место и дать своё заключение. По вашей просьбе возможно предоставление отчёта с полным обоснованием.
  • Приобретаем дачи в Московской области в любом состоянии. Даже если участок не разработан, а дом требует ремонта, мы предложим за него адекватную цену, которая Вас не разочарует.
  • Наше агентство рассматривает приобретение загородных домов и земель различного назначения.
  • Мы готовы срочно выкупить дачный участок. Вы получите аванс по итогам предварительной оценки и окончательный расчёт при заключении сделки.
  • Мы осуществляем выкуп дач на выгодных условиях: только объективная оценка и самая высокая оплата за сотку! Можете проверить.
  • Сопровождение сделки от “А” до “Я”. Мы окажем всестороннюю помощь в подготовке документов на дачные участки. Наши сотрудники имеют большой опыт в решении “бумажных” вопросов, способны справиться с самыми сложными задачами.
  • Наша компания работает на столичном рынке жилья с 2005 года и имеет безупречную репутацию!

Как работает услуга срочный выкуп дач?

Вы нам звоните или заказываете обратный звонок. Если Вы хотите ускорить процесс, заполните пожалуйста заявку. Это сэкономит нам с вами время.

Мы оцениваем реальную рыночную стоимость объекта недвижимости. Для профессиональных риэлторов на это уходит не больше одного дня, поэтому долго ждать вам не придётся. Иногда для точной оценки необходимо осмотреть дачу, это оговаривается отдельно.

Далее необходимо изучить имеющиеся у Вас документы на право собственности, чтобы оценить степень готовности дачи к сделке купли-продажи. Для этого мы приглашаем Вас приехать к нам в офис в ближайшее удобное Вам время.

Читайте также:  12 советов по укладке керамической плитки (кафеля)

В итоге, мы имеем четкое представление возможности продажи объекта недвижимости, что позволит адекватно оценить стоимость дома для срочного выкупа, ориентировочный срок получения вами денег и другие условия сотрудничества.

Мы предлагаем вашу недвижимость нашим инвесторам и – вуаля – выкуп дачи состоялся, приезжайте за своими деньгами.

Почему клиенты выбирают нас? С нами вы сможете продать дачу в Подмосковье быстро и без лишних рисков. Мы уважаем интересы клиентов и соблюдаем полную конфиденциальность. При этом срочный выкуп дачных домов в нашем агентстве максимально прозрачен. Сразу после оценки мы называем окончательную сумму, которую Вы получите на руки.

Никаких сюрпризов в виде скрытых комиссий и прочих дополнительных условий! Мы дорожим своей репутацией и ценим каждого клиента! Обратившись к нам, Вы избавите себя от необходимости искать покупателей и вести переговоры.

От Вас потребуется только согласие с нашими условиями! Сотрудники агентства “Предместье” проконсультируют по любому вопросу, связанному с продажей вашей дачи.

Итак, в случае покупки земли с постройками нужно:

  • проверить, что все постройки и строения реально находятся в границах участка
  • определить вид строения (жилое/нежилое строение, жилой дом). От этого зависит регистрационный штамп в паспорте;
  • выяснить, нет ли на участке зарегистрированных строений, если он фактически пуст;
  • проверить, соблюдено ли расстояние от границ соседей (норма — 3 м. для дома, 1 м. — прочие строения);
  • определить площадь дома как общую, так и жилую и удостовериться, что она совпадает с площадью в правоустанавливающих документах;
  • убедиться, что в Бюро Технической Инвентаризации нет заведеных инвентарных дел на строения, которых уже не существует, а в имеющихся отсутствуют незаконные перепланировки (проштудируйте техпаспорт БТИ);
  • проверить, действуют ли коммуникации, зарегистрированы ли они официально по подведению и подключению.

Какие документы нужно подготовить при покупке дачи?

Перед проведением сделки стоит попросить продавца предоставить актуальную выписку из ЕГРН. Дело в том, что сведения в этом документе быстро устаревают, поэтому покупателю нужно убедиться, что за прошедшее с момента выдачи предыдущей выписки время статус объекта не изменился. Продавец по-прежнему является собственником дачи, на дом не наложено обременение или арест. Кроме того, на сделку потребуется предоставить заверенное нотариусом согласие супруга или супруги продавца на продажу дачи. Иначе уже совершенная сделка может быть оспорена по решению суда в дальнейшем.

Дарение доли дома

Общая долевая собственность на дом предполагает, владение равнопропорциональной доли земельного участка, даже если право на землю не оформлено. Иными словами если дарится 1/3 доля дома, то одаряемый получает право регистрировать за собой 1/3 долю земельного участка.

Доля дома всегда должна быть пропорциональна долей участка.

В соответствие с изменениями 2016 г. в законе о регистрации, все сделки с долями оформляются только нотариально. Нотариус проверит добровольности дарителя, и послужит дополнительным гарантом законности сделки. Нотариальные расходы будут: от 3000 до 5000 рублей за техническую работу + 0.5% от кадастровой стоимости отчуждаемой доли (суммируется стоимость доли дома и участка, если последний является предметом договора).

Еще одна особенность: если земля не оформлена, то есть она государственная, долю дома, нотариус скорее всего не разрешит продавать пока не будет регистрация земли.

Сделку заверенную нотариусом почти невозможно расторгнуть или отозвать.

Подводя итог можно сказать, что продажа земли без дома или дома без земли не законна. А дом и участок это один недвижимый объект и продажа одного без другого запрещена. Единственное решение это разделить их на части и при условии, если это не противоречит законодательству продать их.

Налог от сделки: кто и сколько должен заплатить

В соответствии с Законодательством РФ, налог с продажи недвижимого и движимого имущества выплачивается в случае, если по результатам оформленной сделки был получен доход.

Налог с купли-продажи дома обязан оплатить продавец. Сумма уплачиваемая в пользу государства составляет 13% от полученного дохода. В случаях если дом находится в собственности лица, выступающего в роли продавца, менее 3-х лет. Если недвижимость находится в собственности продавца от 3-х до 5 лет — он также должен оплатить 13%. Однако, здесь возможны льготные случаи, при которых налог не уплачивается: приватизация, договор дарения между ближайшими родственниками и так далее. В случае нахождения в собственности дома с участком более пяти лет — сделка не облагается НДФЛ.